智策管家多城市新一轮土拍开启市场热度小幅提升

近来，随着相关政策相继落地，房地产市场预期企稳回升。同时，多个重点城市启动新一轮土拍，房企拍地热度有所提升。值得注意的是，虽然土地市场小幅回暖，但整体来看，市场仍处于低温运行态势，且存在明显分化。

近期，合肥、济南、北京、上海等重点城市土拍市场出现回暖迹象。11月2日，合肥挂牌出让5宗地块，吸金约77亿元，其中两宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%。这也是合肥取消土地竞拍最高限价后的首次拍地。

在取消土拍最高限价后，济南与合肥一样吸引众房企抢地。10月30日，济南共出让11宗土地，最终这11宗地块均成功出让，总成交金额42.7亿元，其中4宗以溢价成交，7宗底价成交。值得一提的是，此次溢价成交地块中有两地块竞拍轮次超过200轮，其中，济南彩石片区地块经过241轮竞拍成交，溢价率达到53.1%。创下济南2018年以来土地竞价轮次最高纪录。

除了取消土拍最高限价的一些城市外，部分重点城市市场也悄然升温。10月31日，在北京位于南四环外的地铁9号线郭公庄站附近的两宗土地成功出让，共计收揽土地出让金130.3亿元。

易居研究院分析师严跃进表示，此前有消息称，9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。在此背景下，包括济南在内，南京、苏州、合肥、厦门、成都、青岛等至少7个热点城市的土拍规则做出调整，部分待出让地块已不再限制土地上限价格，重启价高者得规则，促使市场一定的回暖。他认为，下一步将有更多城市执行该政策。

“但也应看到，土拍市场分化更为明显。”同策研究院分析师宋雪梅表示，土拍分化明显，优质地块竞争激烈，全部达到“竞品质”上限指标后摇号，外围区域底价成交。

根据克而瑞研究中心报告显示，10月份，各城市土拍市场表现不一，一线城市成交建面434万平方米，环比大涨138%;成交金额908亿元，环比大涨129%。二线城市中，成交建面仅1161万平方米，环比下降20%。三四线城市中，长三角依旧是成交主力。热度来看，多以底价成交为主，市场热度降至低位。

对此，严跃进也表示，土地市场虽有好转，但整体来看，仍属于低位运行阶段。现阶段来看，需要供需两端“双管齐下”。一方面，要加大房企融资政策支持力度，加大“三支箭”政策落实力度，如支持增信发债常态化、股权融资加快审批等。

另一方面，加大需求端政策调整放松力度，特别是一二线城市限制性政策，促进房地产销售企稳回升，改善金融机构对房地产行业预期，金融机构对房地产投资意愿才会提升。

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